La Sala Segunda de la Cámara de Apelaciones en lo Civil y Comercial de la ciudad de Salta, ha revocado un pronunciamiento de primera instancia y, en consecuencia, desestimado una demanda de reivindicación sobre un inmueble rústico ubicado en Cerrillos. El portavoz de prensa del Poder Judicial salteños, luego de desempolvar los pesados tomos de Salvat, ha recordado que la acción de reivindicación es aquella que nace de un derecho real que se ejerce por la posesión, cuando su titular ha sido privado absolutamente de ella exigiendo a aquel que tiene la posesión que se la restituya.
En el caso de la finca de Cerrillos, el demandante había invocado su calidad de propietario (titular «dominial» (*) dice la información judicial oficial), aplicándosele no obstante el artículo 2679 del anterior Código Civil que establecía que “cada uno de los condóminos puede reivindicar, contra un tercero detentador, la cosa en que tenga su parte indivisa; pero no puede reivindicar una parte material y determinada de ella”.
Las magistradas Verónica Gómez Naar y Hebe Samson, integrantes del tribunal que resolvió el asunto en segunda instancia, han recordado que sobre el demandante pesa la carga de «aportar la causa en virtud de la cual funda el derecho que invoca» (en otros términos, el título; es decir, el acto jurídico o contrato que es causa de la adquisición de la propiedad o de otro derecho real).
En este caso, el demandante aportó un contrato de compraventa fechado en el año 2000, pero del cotejo con las constancias en el expediente surgió que la fracción reivindicada se encuentra fuera de los límites descritos; es decir que el demandante compró en su día una fracción de terreno que no forma parte del inmueble vendido y cuya propiedad, por consiguiente, no pudo adquirir.
Samson y Gómez Naar calificaron de “llamativo” el error en el título del demandante y señalaron que resulta extraño que tal incongruencia no hubiera sido advertida oportunamente por notario que intervino en la operación.
“Sabido es que la fortaleza, plenitud, validez y eficacia del derecho deriva de la solidez del título”, dijeron. En nuestro sistema –sostienen las magistradas- “la adquisición de inmuebles – que integra los derechos de las partes, acreedores y subadquirentes se basa en el juego armónico de la plenitud del título, de la relación posesoria y la buena fe”.
Añaden las juezas que el error en la descripción de la fracción del inmueble generó posteriores inexactitudes e incongruencias y es de tal gravedad que “ocasiona incuestionablemente la interrupción del tracto sucesivo o cadena de titulares dominiales (*) de la fracción de terreno objeto de la causa”. A juicio de las magistradas, el error que vicia el título debería haber sido objeto de una rectificación, bien por una nueva escritura, bien por una resolución judicial, antes de celebrar un contrato de compraventa.
Recuerdan asimismo las juezas que en sistemas de registro declarativo, como el que rige en nuestro país, el derecho real nace fuera del registro y la inscripción constituye un nuevo requisito que se adiciona al título y al modo, con fines de publicidad, para la oponibilidad a determinados terceros que son los interesados de buena fe. Acertadamente, las juezas consideran que la inscripción registral de un título viciado de nulidad, por contener errores en la identificación del objeto, o por cualquier otra causa, no produce la subsanación de los defectos o vicios de que adoleciere según las leyes.
Para las juezas, el demandante no ha cumplido su obligación primaria de presentar la prueba de su derecho sobre la cosa que pretende reivindicar, prueba que si bien se ha reconocido que siempre es difícil de producir, resulta ineludible para el progreso de la acción entablada. En otros términos, que a juicio de Gómez Naar y Samson, la escritura de venta presentada no resulta suficiente para justificar la legitimación de la acción de reivindicación, extremo que podría discutirse largamente.
Finalmente, las magistradas han desestimado también la acción que pretendía, por vía de reconvención, reclamar la propiedad del bien litigioso por prescripción adquisitiva. Han dicho las juezas que el cumplimiento del plazo legal de 20 años para debe ser probado por quien pretende adquirir el dominio de este modo. En el caso particular de la finca de Cerrillos, las magistradas han declarado probado que el demandado (la parte contraria del reivindicante) suscribió en el año 1997 un contrato de comodato por el plazo de cinco años, por lo que hasta el año 2006 fue tenedor precario del inmueble, y aunque hubiese iniciado su posesión en tal fecha, resulta obvio que no ha transcurrido aún el plazo de prescripción veinteañal.
(*) El adjetivo que se emplea en Derecho para designar aquello que es perteneciente o relativo al derecho de dominio sobre las cosas es dominical. La palabra dominial, a pesar de su difundido uso, no forma parte de idioma español.
Fuente: Poder Judicial de Salta